谈到企业全球化，人们往往先想到海外市场、境外工厂和国际渠道。但一家公司真正走出去，背后还有一套需要在本土持续运转的组织网络：研发、生产、供应链、人才、资本和总部职能，如何协同；企业在不同市场之间，如何连接客户与合作伙伴。这些问题正在改变写字楼的价值，也让城市更新从“改造一栋楼”转向“运营产业生态”。
商务部、国家统计局和国家外汇管理局联合发布的《2025年度中国对外直接投资统计公报》显示，2025年中国对外直接投资流量为2135.8亿美元，同比增长11.1%；截至年末，中国境内投资者在境外设立的企业达5.8万家，分布在189个国家和地区。
深圳作为开放型经济体，其活跃表现尤为突出。2025年，深圳服务贸易进出口总额达1501亿美元，新设外资企业约1.6万家，同比增长63.3%。一端是本土企业拓展境外业务，另一端是外资企业进入深圳、接入本地产业链。当企业业务网络跨越城市和国家，办公空间如何更好地支持本土团队协同、商务往来和产业资源对接？
10月21日，MFG在深圳SIC睿云中心举行“走进MFG超级总部中心，探索城市更新背景下写字楼产业生态发展”主题活动。围绕楼宇改造后的持续运营、企业服务和产业资源链接，MFG执行总裁全斌分享了公司的实践。
MFG执行总裁全斌
市场分化，考验楼宇承接产业的能力
当前深圳写字楼市场的成交结构，呈现出多行业并存的特征。高力国际数据显示，2026年第三季度深圳甲级写字楼净吸纳量约8.8万平方米；TMT行业成交占比约32%，专业服务和金融各约占10%，先进制造与汽车合计约占11%。人工智能和半导体相关企业较为活跃，市场需求来源趋于多元。
科技公司可能关注研发办公的适配性和人才环境，专业服务机构更看重商务接待与客户协作空间，成长型企业则需要空间能跟随团队扩张和业务调整。楼宇提供相同的硬件，不等于能满足这些不同的使用场景。企业对办公空间的判断，不再只是面积、租金和装修，而是要看空间是否适合团队变化，是否便于和客户、供应商及专业服务机构协作，以及是否能接入所在城市的产业资源。
MFG产业生态空间
MFG执行总裁全斌谈到，写字楼市场的“K型分化”会成为长期趋势。市场一端面临同质化楼宇供给增加和去化压力，另一端则有企业持续寻找能够匹配业务发展、产业协作和商务活动的高品质空间。决定楼宇竞争力的，不只是地段和硬件，也包括能否识别企业需求，并将空间、服务与产业资源组合起来。
那么，如何确保生态构建、资源整合不成为一纸空谈。答案就在当下最为稀缺的运营商对所入驻企业的筛选权。
招商筛选，实质是判断企业能否共同成长
全斌表示，入驻前MFG会考察企业所处行业、发展规模和阶段，以及未来成长潜力；入驻后，运营团队也将持续了解其经营计划，包括扩张需求、资本需求、招聘和技术研发，再尝试对接属地政府及上下游资源。这套做法把招商从“尽快填满面积”延伸到租户结构管理。对于楼宇而言，不同行业企业聚集在一起，可能产生客户、供应链、人才和专业服务方面的协作机会；对于企业而言，办公室也可能成为获得合作伙伴与市场信息的入口。
MFG服务式办公
全斌用“上下楼就是上下游”概括这种楼宇关系：企业在同一栋楼里办公，不应只共享电梯、会议室和公共空间，也可以在运营服务的连接下形成业务往来。
企业开拓海外市场，依赖的是自身产品、团队、渠道和专业服务；本土楼宇运营可以做的，是让企业在城市内部更容易接触产业伙伴、政府服务和业务资源。空间并不能替代企业的国际化能力，但空间及其背后的服务网络，能影响企业日常协同的效率。
城市更新的关键，在于让运营跟上改造
楼宇能否成为企业协作的节点，还要放到城市更新的现实中检验。
我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展方式也从大规模增量扩张，转向以存量提质增效为主。国家层面的城市更新政策明确提出，要改造利用低效楼宇、老旧厂房和传统商业设施，并建立适应城市更新的建设、运营和治理机制。
外立面、公共空间和室内设施能够提升楼宇形象，却不能自动带来匹配的企业与产业需求。城市更新项目常见的难题，是硬件焕新后，招商和运营仍未建立起来。若项目定位没有结合区域产业和目标客户，改造完成后仍可能面对出租、续租和租户结构的压力。
全斌在现场谈及，业主选择运营方，是希望借助专业能力改善资产经营；企业选择楼宇，则要看空间和服务能否支撑自身发展。要同时回应两端需求，运营就需要更早参与项目：了解楼宇条件和区域产业，确定目标客群，再把空间规划、改造、招商与入驻后的服务接起来。这样一来，更新不只是把建筑翻新，而是重新组织楼宇与企业之间的关系。
MFG全国布局
全斌表示，今年上半年，MFG 保持每月落地一个新项目的稳健节奏。也在一定层面反映出业主对运营能力的需求，但对存量资产而言，后续还要看招进来的企业是否与项目定位相符，企业是否续租、扩租，空间是否形成稳定的商务和产业联系。因此，衡量楼宇运营，出租率仍然重要，却不足以涵盖全部价值。在城市更新项目中，硬件投资要经过一段时间的经营，才能转化为租户稳定性和资产价值。
从办公场所到产业节点，价值需要持续验证
全球化企业需要本土团队保持运转，也需要不同地区的研发、供应链和市场部门相互协作；新兴产业企业则需要在成长过程中不断寻找人才、资本、客户和技术伙伴。这些变化使写字楼空间的功能从容纳办公活动，延伸到支撑企业在城市中的协作网络。
但产业生态不能只停留在活动和概念上。运营服务是否有效，要看资源连接是否变成合作，企业是否愿意续租、扩租，楼宇是否持续吸引与定位相符的租户。对每一栋楼而言，产业标签也需要立足实际：区域内有什么产业基础、企业有什么需求、空间能提供什么支持，都应成为项目定位和运营决策的依据。
城市更新的落点最终在产业与企业的发展。随着企业经营网络延伸，楼宇若能把空间规划、精准招商和持续服务贯通起来，就有机会成为连接企业与城市产业资源的本土节点。其价值不只体现在楼宇本身焕然一新，也体现在企业能否在这里更有效地协作、成长，并与更广阔的市场建立联系。
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