在近期一场政策发布会上，住建部相关负责人在答记者问时明确指出，房地产已进入存量时代。这一定调意味着，商办与产业载体同样步入存量阶段——价值创造的逻辑，正从"开发增量"转向"运营存量"。当产业园区也走到这一步，"下半场到底拼什么"就成了绕不开的问题。我们与深圳市锐思联创科技有限公司创始人李俊龙做了一场对话。从业十余年，他完整经历了产业与商办物业从增量开发到存量运营的整个发展阶段，一路走到今天——正是这种跨周期的一线经历，让他的判断带着浓重的"落地"底色。而这场对话给出的答案很直接：园区拼的不再是政策和价格，而是运营与确定性。 问：住建部定调"房地产进入存量时代"，那产业园区下半场到底拼什么？ 答：拼的不再是政策和价格。这一定调不止针对住宅，商办和产业载体同样进入了存量阶段——园区手里沉淀的大量资产，不再靠新建去消化，而要靠运营去盘活。所以我们看到，园区竞争重心正从"拼政策、拼价格"转向"拼运营、拼确定性"：产业生态稳不稳定、运营服务可预期不可预期、合规保障到不到位。这也是大量园区在用现金流交了学费之后换来的共识。一句话概括：存量时代，园区拼的是把资产真正盘活的能力。 问：你本人是怎么一路走到今天的？这段经历对做咨询有什么影响？ 答：我完整经历了产业与商办物业从增量开发到存量运营的整个发展阶段，一路走到今天。最早加入一家项目公司时，我是初创期从零起步的员工，后来一路做到招商运营总监；之后又先后在几家知名的产业地产和控股集团担任高管，统筹过营销、招商、运营、工程乃至物业的全链条。十多年里，我管过的业态很杂——商业综合体、产业综合体、高层写字楼、工业与科技园都碰过。这段经历的好处，是让我习惯站在"资产能不能真正转起来"的角度想问题，而不是只交一份漂亮的规划报告。现在做咨询，我天然会把方案拉通到运营环节。 问：能不能举一个项目，说明这种"运营思维"具体怎么落地？ 答：前几年我作为首席顾问，参与过一个省市级重点文创产业复合区的全案顾问。项目体量很大，是双子塔加国际品牌酒店再加多栋甲级写字楼的组合，总建筑面积接近五十万平方米。我们不是只做前期定位就交差，而是把服务拉通了三个段落：先帮开发商做产业顶层设计与政策体系，确立"孵化器加加速器加总部办公"的载体布局；再制定全周期招商策略，搭起跨区域资源对接通道；项目后期遇到市场下行和交付挑战，我们又从法律合规与客户关系双重视角，出具了交付期的风险诊断与应对方案。一个项目，从头跟到尾，这恰恰是存量时代"把资产真正转起来"的价值。 问：这种转变，对产业咨询服务提出了什么新要求？ 答：咨询不能只交付一份规划。真正的难点在落地：产业定位怎么变成可招商的载体，招商成果怎么变成可持续的运营现金流。所以锐思联创把服务链条拉通到运营环节，陪客户把方案落到日常里。这也是我们坚持做中台、做平台的原因——专业机构拼的从来不是某一个明星顾问，而是一套能复制、能兜底的体系。 问：数据要素的讨论很热，这与你们的方向是什么关系？ 答：园区和企业手里都沉淀了大量运营数据，能不能"敢用、能用、合规用"是另一回事。我们认为，数据要成为资产，前提是可信任。把数据安全作为与产业运营并行的方向，不是追热点，而是产业运营走到深处必然要解决的需求。 问：你管过这么多项目，更看重自己身上哪一点？ 答：可能是"把事闭环"的耐心。产业项目链条长，从定位、招商到运营、到应对突发风险，中间断一环就前功尽弃。我习惯把自己放在资产方的位置算账——这本账算明白，方案才不会飘在天上。这也是为什么我始终强调，咨询的价值不在 PPT 多漂亮，而在客户离开我们之后，能力是不是真的长在了组织里。进入存量时代，园区比的不是谁拿地多，而是谁把已有的资产盘得活——这恰恰需要把事闭环的耐心。 问：干了这么多年产业地产，一直以来的体会是什么？ 答：产业服务没有捷径。能不能帮园区把资产真正运转起来，比拿下一个项目更关键。顾问会流动，体系留下来。专业机构最终拼的是一套能复制的体系和能兜底的治理。这也是我们一直把"确定性"三个字，当作服务底线来守的原因。 对话尾声，回到开头那个问题——存量时代产业园区拼什么？李俊龙给出的回答是：拼运营、拼确定性，拼把已有资产真正盘活的能力。而产业服务的价值，最终也要回到"让园区和客户都更确定"这件事上。
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