2026年9月14日——随着粤港澳大湾区城市间商务联系日益紧密，跨境协同效率正成为企业在香港选择办公地点时更加重要的考量因素。除了办公面积和租赁成本，企业也更加关注办公地点能否支持跨境往来、区域协作及长期业务发展。
莱坊最新市场研究数据显示，2026年1月至7月，香港主要甲级写字楼市场共录得643宗新租赁交易，较2025年同期增长7.9%，整体市场活跃度有所改善。同期，与内地企业相关的新租赁交易由31宗调整至18宗，占香港主要甲级写字楼新租赁交易的比例由5.2%降至2.8%。
莱坊认为，新租赁宗数的阶段性变化不能简单解读为内地企业减少在港布局。结合选址区域、交易规模及物业持有方式观察，内地企业在港办公策略正由相对普遍的”规模扩张，转向更加重视区位品质、营运效率和长期业务需要的“选择性扩张”。
企业需求向优质项目和新兴商务区域集中
随着企业在港业务发展日趋成熟，其办公选址标准也在不断提升。楼宇品质、交通连接、商务配套和空间使用效率，正成为企业综合评估不同区域及项目的重要因素。
从香港整体市场来看，仍在推进扩张或优化办公布局的内地企业，正更多关注中环、西九龙等拥有优质甲级写字楼供应及综合区位优势的区域。
这一趋势在九龙市场表现得较为明显。莱坊研究数据显示，2026年1月至7月，传统九龙中部，包括尖沙咀及旺角一带，与内地企业相关的新租赁交易由去年同期的19宗降至7宗。传统九龙中部拥有成熟的商业基础，但区内部分楼宇供应相对较早，在硬件条件和空间配置方面，未必完全切合部分企业现阶段的办公需求。因此，部分需求正向优质甲级写字楼及新兴商务区域转移。
这并不意味着传统商务区的市场地位被取代，而是反映企业正在不同区域和项目之间进行更具针对性的选择，香港写字楼市场的需求分化进一步显现。
高铁连接优势凸显，西九龙受到企业持续关注
在九龙不同子市场中，西九龙凭借高铁枢纽、新一代甲级写字楼供应、综合商务配套及相对具有竞争力的租赁条件，正受到企业持续关注。
作为香港唯一的高铁站所在地，西九龙可通过高速铁路连接内地逾110个城市，乘坐广深港高铁前往深圳和广州，最快分别仅需约14分钟和47分钟；并可衔接机场快线及香港本地港铁网络，为企业往返内地、香港及其他国际市场提供便利。
亦有市场观点以“中环2.0”形容西九龙的发展潜力。因此，西九龙作为中环商务功能的延伸，与传统核心商务区相比，不仅为寻求优质办公地点及完善配套设施的租户提供更广泛的选择，也让企业能够充分受惠于毗邻广深港高铁所带来的区位优势及大湾区联通机遇。
与传统核心商务区相比，西九龙的特点之一，是依托高铁枢纽形成与内地城市之间更加直接的交通连接，为跨境商务往来较为频繁的企业提供新的办公选择。
公开资料显示，作为西九龙高铁站上盖的标志性项目，环球汇（IGC）已吸引包括瑞银集团、西班牙桑坦德银行、平安银行、友邦及安盛等国际及内地金融、保险机构进驻，显示西九龙正受到相关行业企业的关注。近期，莱坊亦成功协助一家内地金融机构进驻，进一步反映优质内地企业对西九龙区位优势、跨境联通能力及发展潜力的认可。
西九龙不仅实现与大湾区主要城市的高效连接，也进一步强化香港作为国际金融中心与内地市场之间的重要门户角色。随着区内优质商业项目陆续落成，加上完善的配套设施及国际化营商环境，西九龙正逐渐形成金融及专业服务企业集聚效应，吸引更多企业将其区域总部、财富管理及跨境业务团队部署于区内。
交易结构发生变化，企业布局更趋战略化
除选址区域发生变化外，与内地企业相关的新租赁交易在行业构成和项目规模方面亦呈现新的特征。
据莱坊研究数据，2025年，金融、贸易及建筑服务行业为市场主要需求来源；而2026年1月至7月，教育、房地产及电子信息科技等行业则成为市场需求的重要支撑，相关成交量占整体市场近四分之一，代表性交易包括一家教育企业于中国人寿中心B座承租36,385平方英尺（约3,380平方米）；一家房地产企业于交易广场承租27,457平方英尺（约2,551平方米）；以及一家电子信息科技企业于九龙贸易中心B座承租22,492平方英尺（约2,089平方米）。
上述案例分布于香港不同商务区域，反映内地企业相关新租赁交易在行业构成和租赁规模方面的变化。从相关交易来看，部分内地企业在港办公需求正由中型、机会型租赁，逐步转向更具规模和长期战略意义的项目。
与此同时，部分已在香港经营多年的成熟企业开始考虑购置自用物业，这也是观察新租赁成交变化时需要考虑的因素之一。因此，评估内地企业在港的整体布局意愿，还需结合选址变化、项目规模及物业持有方式综合判断。
市场活跃度改善为企业提供更多选址机会
莱坊华南区董事总经理及大湾区商业物业服务部主管麦健伟表示：“当前内地企业在港的租赁策略已明显升级。过去更多关注‘有没有合适空间’，现在则更重视‘这个空间是否匹配长期战略、是否有助大湾区协同’。西九龙的快速崛起，正是这一选择性扩张的典型体现。对于有意进一步布局香港或深化大湾区业务的内地企业而言，当下仍是一个具性价比的窗口期。在整体市场回暖、但竞争相对缓和的阶段，西九龙及九龙东等区域提供优质新供应与更具弹性的租金条件。企业在作出选址决策时，宜综合考虑区位优势、交通连通性、楼宇质素及未来扩展需求，以配合长远业务发展规划。”
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