老旧小区如何“逆生长”？“深i小区”全国发源地凭“五个一”绘就幸福新图景

3月10日至11日，广东省小区治理现场推进会在福田召开。当全省目光聚焦于香蜜湖街道东海花园二期时，这里已不再是那个曾经因财务黑洞、设施瘫痪而陷入“死循环”的老旧小区，而是一个拥有800万公共收益结余、物业费收缴率常年稳定在99%以上的“未来社区”样本。

作为“深i小区”模式的发源地，香蜜湖街道没有止步于简单的修补，而是以刀刃向内的勇气，通过党建引领下的“五个一”工作法，彻底重构了小区治理的底层逻辑。这不仅是一次环境的翻新，更是一场关于城市基层治理现代化的深刻实验。

一个引领：党组织做领航者，治理有方向

在香蜜湖，党建不是挂在墙上的口号，而是嵌入治理链条的“源代码”。“小区能有今天的变化，党建引领是根本，有党组织在，我们心里就有底。”东海社区党委书记沈燕深有感触地说。社区党委推动小区党支部建在治理一线，让党组织成为小区治理的“主心骨”。

党组织不仅是协调者，更是资源链接者，从推动“透明社区”平台研发，到指导业委会选举，再到协调物业和居民的矛盾，事事冲在前、抓在手。小区里的党员也纷纷亮身份、作表率，组建志愿服务队参与财务监督、安全巡查，退休党员李先生就是其中一员：“我是党员，住在这个小区，就该为大家出份力，看着小区一天天变好，比啥都开心。”在党组织的带领下，小区里慢慢形成了“党员带头、群众跟着干”的好氛围，党组织更牵头组建由党员骨干、业委会成员、物业服务人员、楼长、居民代表组成的小区群众服务队，高效解决民生难题，推动小区物业费收缴率长期稳定在99%以上，为治理破局筑牢了坚实的红色根基。

一个主体：业委会当执行者，自治有活力

治理的关键在人，香蜜湖街道一直注重发挥业委会的关键作用，指导小区选优配强业委会班子，吸纳了技术、金融、法律等领域的能人骨干，让业委会不再是只会“吵架”的维权者，而是懂经营、善管理的“小区CEO”。“业委会是居民选出来的，就得实实在在为居民办事，把大家的‘急难愁盼’放在心上。”东海花园二期业委会主任陈景斌说，通过制度设计，让业委会真正成为居民利益的“硬核代言人”。

从牵头研发“透明社区”平台，到推动物业费规范管理，再到组织大家商量小区翻新、车位优化，业委会始终站在居民角度想问题、办事情。“以前小区的事都是别人说了算，现在业委会带着我们一起议、一起定，真正让我们感受到自己是小区的主人。”业主刘先生说。在业委会的带动下，越来越多的居民从治理的“旁观者”变成“主人公”，小区自治的活力被彻底激发。

一个平台：数字搭起连心桥，生活更便捷

“透明社区”作为“深i小区”的前身，香蜜湖街道率先在此落地该智慧管理平台，将其打造为小区治理的“数字大脑”。“现在打开这个小程序，小区的事一目了然，报修、议事、查账，手机上点几下就能搞定，太方便了！”业主杨女士边说边展示手机里的“透明社区”智慧管理平台，这是街道和社区指导小区打造的数字治理“中枢”，也是居民口中的“小区万能助手”。

这个平台集财务公开、报事报修、安全监测、车位管理等多功能于一体，社区工作人员介绍：“数字技术打破了信息壁垒，让治理更高效、服务更精准。”平台上，51个AI“高空鹰眼”全域部署，高抛事件下降88.9%、定责率达到100%，32部电梯装了智能感应器，电梯困人秒级预警，消防设施状态实时线上可查，消防隐患2小时内处置完毕；全国首创的“车位共享2.0”模式也依托平台落地，业主闲置车位一键共享，车位纠纷直接下降92%。得益于数字赋能，小区安全投入提升32%，事故数量下降54%，应急响应速度提升68%，物业纠纷减少90%。在这里，科技不仅有速度，更有温度。“以前停车抢位置，现在错峰停车很顺畅，再也不用为找车位发愁了。”有车的业主王先生对此赞不绝口。

一个账本：资金晒在阳光下，信任再回归

信任是治理的基石，而透明是信任的前提，香蜜湖街道推动小区把“资金阳光透明”抓在实处，让每一笔钱都在阳光下运行。“让资金透明，就是重建信任的第一步。”沈燕书记说，依托“透明社区”平台，小区建立了电子台账，物业费、公共收益、维修基金等4类资金全部纳入监管，28项核心财务指标实时公示。

“小到几块钱的保洁用品采购，大到几十万的小区翻新工程，每一笔收支都能在小程序上查到，全程可溯、一点都不掺假。”陈景斌介绍，小区还创新了“提-评-决-付”四步法，任何一笔支出都要经过居民提议、民主评议、集体决策、规范支付，每一步都有数字存证。为了让老年居民也能看明白，业委会每季度还会把财务报告贴在宣传栏里。从“糊涂账”到“明白账”，业主张女士感慨：“现在知道每一分钱都花在了小区里，交物业费心甘情愿，心里特别踏实。”阳光账本不仅让信任回归，更让小区财务实现扭亏为盈，从之前的亏损百万，到2025年累计结余近800万元，累计投入200多万元反哺了小区建设，无需动用维修基金。

一个机制：多方协同拧成绳，长效有保障

香蜜湖街道构建了“纵向贯通、横向联动”的协同治理生态圈。“小区治理不是靠某一方，而是要大家心往一处想、劲往一处使。”香蜜湖街道工作人员说，街道推动小区健全了社区党委领导下“小区党支部+业委会+物业服务企业”的协同治理机制，还纵向打通了“区-街-社区-小区”四级治理链条，让上下联动、左右协同成为常态。

在社区党委的统筹下，党支部把方向、业委会代表居民、物业做好服务，三方定期开联席会议，小区里的大事小事坐在一起商量。“以前物业和居民各说各的理，现在有了这个机制，有矛盾坐下来谈，有问题一起解，效率特别高。”物业工作人员说。区级的治理要求、街道的工作部署能精准传到小区，小区居民的诉求也能快速反馈上去，形成了治理闭环。在此机制下，业委会议题一次通过率从80%跃升至100%，业主共识高度凝聚，邻里纠纷及物业投诉均较高峰期下降90%以上。这些年，小区的电梯翻新、公共空间改造、外墙维修等一件件民生实事，都是靠着这个机制顺利推进的。业主们说：“现在有事不用到处找，反映了很快就有回应，件件有着落、事事有回音。”

如今走在东海花园二期，目之所及皆是美好：翻新后的楼栋大堂干净明亮，花园里的亭子错落有致，盘活的3000余平方米闲置空间变成了“1园+1廊+5亭+14厅”的公共区域；智慧安防全覆盖，小区安全又安心；邻里之间互相帮忙、和睦相处，昔日的“陌生人小区”转变温暖的“熟人共同体”。

香蜜湖街道相关负责人表示，东海花园二期的蝶变，是街道深耕党建引领基层治理的成果，更是居民、社区、物业等多方同心共治的结果。下一步，香蜜湖街道将以此次全省现场推进会为新起点，用好“领、晒、议、推”四字诀，把经验复制推广到更多小区，持续用党建引领、用数字赋能、用共治聚心，为每一位居民绘就触手可及的幸福生活新图景。

文/凤凰网深圳 雷可可 实习生 沈婧 通讯员 邬瑜 陈嘉杰

图/受访方供图